• Татьяна Третьяк

Когда дом на "две семьи" не является многоквартирным


Перед началом строительства рекомендуется получить соответствующее разрешение в муниципалите, поскольку при наличии даже разрешения на строительство индивидуального жилого дома Росреестр не зарегистрирует право собственности. С такой проблемой часто сталкиваются жители Кубани.

До регистрации права собственности государственные регистраторы ввели в практику направление запроса в муниципалитет по месту нахождения объекта недвижимости на предмет его комиссионной проверки соответствия разрешительной документации.

Ярким тому примером является практика Верховного Суда РФ:

Признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке,не отведенном для этих целей, при отсутствии разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, влечет подмену функций органа местного самоуправления, что является недопустимым

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 апреля 2014 г. N 18-КГ14-12

(Извлечение)

Администрация муниципального образования г. Краснодара обратилась с иском к В., М. о сносе самовольно возведенного строения, сославшись на то, что в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства установлено, что В. на принадлежащем ей на праве собственности и предназначенном для индивидуального жилищного строительства земельном участке площадью 700 кв.м без получения разрешения на строительство, в нарушение целевого назначения земельного участка, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил возводится жилой дом блокированной застройки с площадью застройки 580 кв.м.

Ответчики, возражавшие против удовлетворения иска, обратились в суд со встречными исковыми требованиями о признании права собственности на жилой дом, указав, что им на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, размером 1430 кв.м, образованный в результате объединения земельных участков В. И несовершеннолетней М. На данном земельном участке В. и законным представителем М. - С. был возведен двухэтажный жилой дом площадью застройки 530 кв.м, общей площадью 973,2 кв.м. Ими было получено разрешение на строительство жилого дома в 2 этажа для проживания одной семьи, а также другие необходимые для строительства документы, в том числе технические условия на подключение коммуникаций к дому (газа, света, электричества и воды).

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 14 февраля 2013 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 апреля 2013 г., в удовлетворении исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 8 апреля 2014 г. по кассационной жалобе представителя истца отменила данные судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее.

Как установлено судом, земельный участок, на котором расположена спорная постройка, находится в зоне с целевым назначением - строительство индивидуальных жилых домов.

С учетом названного целевого назначения земельного участка ответчику В. 3 мая 2011 г. главой администрации Карасунского внутригородского округа г. Краснодара выдано разрешение на строительство двухэтажного индивидуального жилого дома в один этап для проживания одной семьи.

Однако В. осуществлено возведение двухэтажного жилого дома площадью застройки 530 кв.м, общей площадью 973,2 кв.м, состоящего из десяти жилых блоков в виде отдельных двухэтажных квартир, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи.

В соответствии с подп. "а" и "б" п. 8 ст. 2 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30 января 2007 г. N 19, индивидуальный жилой дом - отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи; жилой дом блокированной застройки - жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Согласно ч. 1.2 ст. 32 указанных Правил в рассматриваемой зоне застройки индивидуальные жилые дома относятся к основному виду разрешенного использования, а жилые дома блокированной застройки - к условно разрешенному виду использования земельных участков.

Из приведенных положений Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар следует, что индивидуальные жилые дома и жилые дома блокированной застройки имеют разный правовой режим и относятся к разным видам разрешенного использования земельного участка.

Следовательно, ответчиками осуществляется строительство блокированного жилого дома на земельном участке, не отведенном для этих целей. Материалы дела не содержат сведений о получении ответчиками разрешения на строительство блокированного жилого дома. Однако это не было учтено судебными инстанциями.

Законом предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из указанных правовых норм и разъяснений следует, что признание судом права собственности на самовольно возведенное строение возможно в случае установления наличия у строения единственного признака самовольной постройки - отсутствия разрешения на строительство и/или отсутствия акта ввода объекта в эксплуатацию при установлении принятия лицом, создавшим самовольную постройку, соответствующих мер к легализации постройки, неправомерности отказа уполномоченным органом в выдаче разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию и отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан сохранением самовольной

постройки.

Между тем несоответствие возводимого ответчиками строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке.

Обращение В. в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар с заявлением о рассмотрении вопроса о возможности внесения изменений в карту зонирования правил землепользования и застройки в части установления территориальной зоны названного земельного участка на зону застройки многоэтажными жилыми домами или о выдаче разрешения на изменение вида использования земельного участка для цели строительства жилого дома блокированной застройки с количеством 2-х наземных этажей, т.е. разрешения на условно разрешенный вид использования, которое оставлено городской администрацией без ответа, не является в смысле п. 3 ст. 222 ГК РФ совершением действий, направленных на получение разрешения на строительство или получение акта ввода объекта в эксплуатацию.

Кроме того, ст. 39 Градостроительного кодекса РФ определен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.

Из перечисленных норм Закона следует, что предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка относится к полномочиям органов местного самоуправления и производится в установленной законом процедуре, обеспечивающей соблюдение баланса интересов всех лиц, чьи права могут быть затронуты изменением целевого назначения земельного участка.

Согласно ст. 12 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Местное самоуправление в пределах своих полномочий самостоятельно.

Признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, не отведенном для этих целей, при отсутствии разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, влечет подмену функций органа местного

самоуправления, что является недопустимым.